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石杰:新黄金十年来临 不动产金融的破局之路


本文摘要:【地产中国网原创报导】这是最差的时代,也是最坏的时代。

【地产中国网原创报导】这是最差的时代,也是最坏的时代。在中国不动产金融年会2015现场,中国民生银行行长助理石杰这样来形容当下的房地产形势。的确,这是最坏的时代。

自去年1月份以来,房地产开发投资增长速度早已倒数21个月下降,目前正处于倒数八个月在个位数游走的状态。而利润率早已下降至个位数。

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数据表明,前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元,合计净利润为343.5亿元,净利润率为8%,这也许是房企第一次经常出现行业平均值利润率高于两位数的年份。库存低企、投资衰退、利润摊薄,白银时代,也许是不少人对未来十年中国房地产的最广泛观点。这其中,最关键的词是分化。石杰回应,一是业态的分化,商业地产和商品住宅具有有所不同的走势,一线城市及重点二线城市的商品住宅有一定的发展空间,而二三线的商业地产前景并不明朗。

二是区域的分化,一线城市及部分二线城市有一定的发展空间,但随着中小城市人口的萎缩,房地产市场需求面对着一定的挑战。三是商业模式的分化,随着房地产产品业态日益非常丰富,比较不应的商业模式大大细化,产权式委托经营、基金代持、反租、以租代售等经常出现。

与此同时,融资模式也呈圆形多元化趋势,以前传统地产金融融资模式以银行信贷、上市融资居多,现在,企业则减少了信贷、资本、信托、股票、债券、投资基金、众筹等多层次的融资渠道,国内国际都将沦为最重要的融资来源。是的,这也是最差的时代。随着金融政策的分化,有所不同房企也面对着有所不同的机遇和挑战。

石杰透漏,一些公司经营管理强劲,成本掌控强劲,提早作好了现金储备,转入上行周期后,反而有了很多收购的良机;而一些公司由于此前较慢扩展,造成目前资金链紧绷。一叶落而知秋。

不动产行业加快分化背后的逻辑,是整体利润率和盈利空间的下降,是整体净利润率增幅从2009年的64%上升到2015年上半年的12%、再行到下半年个位数的辛酸,是高杠杆、低快速增长、低利润难以为继的反映,随着分化更进一步激化,未来的不动产行业将加快转型。在石杰显然,未来房地产企业可能会向管理精细化、经营平台化、运作轻资产简化等几个方面转型。一是管理精细化,地产行业必须精耕、耕耘、细分市场;二是经营平台化,不动产行业转入了房地产+的时代,地产企业将利用与客户的深度与众不同搭起以居住于为核心的生态平台,减少金融、互联网、社区服务、环保、身体健康、医疗、养老等新的服务。

三是运作轻资产化,随着行业利润率和杠杆率的长年上升,过去高额投资拿地,很快转化成销售的传统轻资产模式使房企面对着很大的资金和运营压力,轻资产是一个必定的发展趋势。而与地产行业息息相关的银行等金融行业,也面对着转型和创意。石杰认为,未来的商业银行必需向服务专业化、资源整合化、生态平台简化的方向发展。

若干年以后,房地产开发贷款将淡化甚至消失,因此,商业银行必需提高专业水平,强化资源整合,从传统的信贷资金获取向资源整合改变。石杰说道。不论是地产还是金融,都面对着转型的挑战,这某种程度是来自于周边经济形势的变化,堪称新的商业模式的挑战。我们随时都面对着被政治宣传的危险性。

石杰如是说,面临这样的挑战,融合、借力、兴旺、共生是地产和金融联合的自由选择。新黄金十年正在来临,我们要回头创意思路,重构不动产的引导逻辑,靠服务优势挖出不动产的仅次于价值,借资本之力打造出不动产的生态链条。


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